El mercado de la vivienda en España lleva años en el centro del debate político y social. Los precios de los alquileres han marcado máximos consecutivos en las principales capitales de provincia, la contención de rentas queda muy lejos de las expectativas anunciadas y el acceso a la vivienda se ha convertido en una misión imposible para muchas familias. Esta situación debería hacer que la Administración convocase a propietarios, arrendatarios y profesionales del sector para impulsar un grupo de trabajo alejado de posturas inmóviles y de presiones políticas oportunistas.
Muchas voces -y algún titubeo- que confirman un modelo condenado al fracaso
El mar de fondo a raíz de la estrategia de la Administración con la política del mercado de alquiler residencial sigue en aumento. Los diferentes actores de la industria inmobiliaria así como profesionales con una estrecha implicación (notarios, abogados…) ven con preocupación la deriva del posicionamiento de la Administración —especialmente la catalana— en las políticas que afectan al sector.
Uno de los últimos actos donde esto quedó patente fue en el VI Congreso de Derecho Inmobiliario 2026 del Colegio de Abogados de Barcelona. Una vez más, la Administración, representada por un cargo con competencias en materia de vivienda, quedó relegada defendiendo tímidamente una tesis poco creíble. Y esto es así porque los datos aportados por los notarios, los registradores de la propiedad, los promotores, los economistas, los agentes inmobiliarios y los administradores de fincas dibujan una radiografía común y transversalmente opuesta a la que la Administración intenta rebatir con argumentos puramente ideológicos.
Otro sector clave de la industria inmobiliaria, el de los apartamentos turísticos, también forma parte de este tipo de cruzada. Este sector sigue sufriendo la persecución por parte de algunas administraciones con el pretexto de que la erradicación de los apartamentos turísticos engrosará el parque de vivienda de uso residencial habitual.
Desde la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona ponen cifras a la situación actual del sector: solo un 1% del parque residencial de la ciudad de Barcelona está destinado a vivienda de uso turístico regulado. Nada que ver con las posiciones alarmistas que practican la cultura del terror por encima de la información contrastada. ¿Dónde se alojarán a partir de 2028 los visitantes de grandes certámenes y/o actos como la última visita del Santo Padre?
La voz incómoda: «Se ha legislado de forma naïf»
Cualquiera que esté al tanto del historial de cambios y modificaciones legislativas que afectan al mercado inmobiliario sabrá que, hasta ahora, lo único que se ha conseguido es el desconcierto general. Se ha desplomado la oferta de pisos de alquiler, se ha expulsado a los inversionistas que apostaban por el mercado de arrendamiento y se ha favorecido que las rentas más altas sean las que tengan el acceso al mercado de alquiler.
El gran perjudicado ha acabado siendo el arrendatario de clase media, el cual cada vez tiene más difícil —sino imposible— encontrar un piso. Porque sin seguridad jurídica, los propietarios seguirán sin alquilar e, incluso, vendiendo los activos. La respuesta de algunos sectores políticos es la de seguir con la misma línea destructiva: restringir la compra de pisos para evitar la especulación.
Una de las intervenciones que últimamente ha generado más eco ha sido la de Joan Clos, exalcalde de Barcelona, exministro y actual presidente de la Federación Internacional de Profesionales Inmobiliarios (FIABCI). Clos no ha dudado en asegurar que se está legislando de «forma naïf, sin entender cómo funciona realmente el mercado».
Lo cierto es que las políticas de contención de rentas y las reservas de vivienda protegida han provocado la huida de inversores y de promotores a otras partes del Estado. Los datos son bastante elocuentes: la promoción de vivienda en la ciudad de Barcelona se desplomó un 40% en el año 2025. Sin más suelo y, sobre todo, con las políticas actuales que desincentivan la promoción la situación se seguirá agravando.
Clos apuesta por incrementar la edificabilidad y densificar las áreas metropolitanas para reducir la presión sobre las grandes ciudades. Esta última, sin embargo, no se entiende sin una apuesta clara y ágil para modernizar y ampliar la red de transporte público. Esto es, más frecuencias y disponer de un radio más amplio que vaya más allá de las grandes ciudades. Aquí vuelve a ser imprescindible un consenso político que huya de apriorismos e ideologías.
Catalunya como banco de pruebas, España como aprendiz de los mismos errores
Catalunya se ha adelantado al resto del Estado en estos experimentos, a menudo con el pretexto de que en otras latitudes están haciendo cosas similares aunque sea obviando realidades muy diferentes.
Sea como sea, el déficit estructural de vivienda en Catalunya y en el conjunto del Estado es actualmente una bomba de relojería que puede acabar haciendo de catalizador de un problema social de primer orden. La Administración lo sabe, pero continúa señalando sectores económicos y legislando erráticamente.
Dicho esto, últimamente, la Administración ha abierto la puerta a la colaboración público-privada para promover vivienda y a la recuperación de las viviendas ocupadas de la Sareb. Son propuestas constructivas y coherentes, pero claramente insuficientes para absorber el déficit actual de vivienda actual y la demanda futura.
Si no hay una política clara para crear suelo finalista, para incentivar la promoción de vivienda pública y privada, y no se dota de seguridad jurídica a los propietarios de inmuebles, la situación seguirá su curso. Justamente lo contrario de lo que se perseguía.
